Трейд-ин обещает простое: отдать старую квартиру и переехать в новостройку одной сделкой. На практике за словом «trade-in» скрываются три разные схемы с разной ценой вопроса — от честной реализации по рынку до срочного выкупа с дисконтом до 20–30%. Разбираем, как это устроено в Москве, когда трейд-ин выгоден, а когда лучше продать самому.
Суть
Trade-in пришёл в недвижимость из автосалонов: сдал старое — получил новое с доплатой. Но с квартирами всё сложнее. Под этой вывеской застройщики предлагают принципиально разные схемы: срочный выкуп квартиры (самим девелопером или партнёрской выкупной компанией), реализацию старого жилья через агентство с бронированием новостройки и фиксацией её цены на 1–3 месяца, а иногда — гибриды с проживанием в проданной квартире до получения ключей.
Разница между схемами — в деньгах, и она огромна. При реализации через агентство квартира продаётся близко к рынку, дисконт обычно единицы процентов. При срочном выкупе скидка от рыночной цены достигает 15–30%: на квартире за 10 млн рублей это 1,5–3 млн — больше, чем любая выгода от фиксации цены новостройки. Именно поэтому первое, что нужно понять в любом предложении трейд-ин, — какая из схем перед вами и сколько реально стоит ваша квартира.
Мы — агентство MW Realty, постоянно ведём сделки в московских новостройках и помогаем собственникам менять старое жильё на новое: честно оцениваем квартиру по реальным сделкам (не по объявлениям), сравниваем условия трейд-ин программ застройщиков с обычной продажей и сопровождаем обе сделки. Ниже — разборы всех схем.
Главное
Срочный выкуп, реализация через агентство с бронью новостройки, трейд-ин с проживанием. Условия и потери в деньгах отличаются в разы — сначала выясняем, что именно вам предлагают.
При выкупе скидка от рынка достигает 15–30%, при реализации через агентство — обычно единицы процентов. На московской квартире разница между схемами — миллионы рублей.
Застройщик бронирует новостройку и фиксирует цену обычно на 30–90 дней. Не успели продать старую в срок — бронь сгорает, цена «отмораживается».
Ликвидная локация, юридическая чистота, адекватное состояние. Доли, обременения, неузаконенные перепланировки и жильё в дальнем Подмосковье в программы часто не проходят.
Продажа старой квартиры в трейд-ин — обычная продажа: если минимальный срок владения 3–5 лет не вышел, возникает НДФЛ. Считаем это до сделки, а не после.
Если квартира ликвидная и время терпит, обычная продажа по рынку плюс бронь новостройки часто выгоднее готовой программы. Честно говорим, когда это ваш случай.
Статьи
От оценки до ключей: маршрут сделки, расчёт доплаты и налоги, о которых вспоминают слишком поздно.
Оценка, бронь с фиксацией цены, продажа старой квартиры — вся механика сделки по шагам.
Оценка ниже рынка, сгорающая бронь и другие места, где обмен превращается в переплату.
Дисконт за скорость против риска не успеть: экономика двух главных схем трейд-ин на цифрах.
Вопросы и ответы
Вы выбираете квартиру в новостройке, а старую передаёте застройщику или его партнёру: её либо выкупают сразу с дисконтом, либо продают на рынке, пока цена новостройки зафиксирована за вами. Деньги от продажи идут в оплату нового жилья, разницу доплачиваете деньгами или ипотекой.
Зависит от схемы. При реализации через агентство с бронью — обычно единицы процентов от рыночной цены. При срочном выкупе дисконт достигает 15–30%. Средние потери по рынку оцениваются примерно в 8% — но это средняя температура: конкретное предложение нужно сравнивать с реальной рыночной ценой вашей квартиры.
Обычно на 30–90 дней, у отдельных застройщиков — до 150 дней и дольше. За это время старую квартиру нужно продать. Не успели — бронь аннулируется, и новостройку придётся покупать по актуальному прайсу.
Требования у всех свои, но чаще всего отказывают по квартирам с обременениями и неузаконенными перепланировками, долям, жилью в неликвидных локациях и домах под снос. Ипотечную квартиру берут не все программы — уточняется индивидуально.
Да, трейд-ин не освобождает от НДФЛ: продажа старой квартиры — обычная продажа. Если минимальный срок владения (3 года или 5 лет в зависимости от основания приобретения) не истёк, налог считается с разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку, либо с применением вычета 1 млн рублей.
Нет. Мы — агентство недвижимости MW Realty. Этот сайт — информационный проект о трейд-ин: помогаем честно оценить квартиру, сравнить программы застройщиков с обычной продажей и провести обе сделки безопасно.
Пришлите адрес и параметры квартиры — покажем реальную рыночную цену по сделкам (не по объявлениям), варианты trade-in программ под ваш случай и честный расчёт: что выгоднее — программа застройщика или обычная продажа с бронью.
Перезвоним в течение часа.